Синица поможет

За три квартала 2020 года на территории Большой Москвы было продано около 52,9 тыс. квартир и апартаментов, что на 8,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Почти треть проданного объема недвижимости пришлась на 15 самых популярных проектов. При этом в структуре всех сделок в топ-15 проектах 64,1% занимают комплексы, строящиеся на присоединенных территориях, говорится в сообщении компании «Синица».

Самой популярной новостройкой у покупателей, как и в прошлом году, является ЖК «Саларьево парк», расположенный на территории Новой Москвы. За прошедшие месяцы здесь было продано более 2 тыс. квартир, его доля среди топ-15 проектов составила порядка 13,4%. Сейчас в данном комплексе предлагается порядка 560 квартир, средняя цена 1 кв.м находится на уровне 159,2 тыс. руб., средний бюджет предложения — 8,25 млн руб.

На втором месте по объемам продаж — «ЖК Скандинавия». Среди топ-15 проектов доля этого комплекса составляет 10,9%, он также является одним из лидеров по объему предложения в Новой Москве. Сейчас покупатели могут выбирать из 670 квартир, средняя стоимость 1 кв.м составляет 179,6 тыс. руб., средний бюджет — 10,4 млн руб.

Замыкает тройку лидеров еще один из новомосковских проектов — ЖК «Румянцево парк», его доля составляет около 8,5%. Текущий объем предложения в комплексе около 670 квартир, средняя цена 1 кв. м — 183,0 тыс. руб., средний бюджет — 9,5 млн руб.

Самая популярная московская новостройка — ЖК «Люблинский парк» — с долей 7,3% занимает только пятое место по объему продаж в Большой Москве. Общий объем текущего предложения составляет чуть более 400 квартир, средняя цена 1 кв.м — 142,2 тыс. руб., средний бюджет — 7,5 млн руб.

Среди 15 самых популярных у покупателей новостроек Большой Москвы, треть относится к сегменту бизнес-класса, на них приходится 37,8% всех заключенных ДДУ. Самый популярный комплекс бизнес-класса — ЖК «Сердце столицы», расположенный в старых границах Москвы, его доля в общих продажах составляет 6,2%. Текущий объем предложения здесь очень мал — менее 20 квартир, средняя цена 1 кв.м составляет 299,5 тыс. рублей, средний бюджет — 20,6 млн руб.

Что касается девелоперов, то основной объем продаж в топ-15 проектов приходится на ГК «ПИК», их доля составляет 27,2%. Также в тройку лидеров входят ГК «Самолет» и ГК «А101», они продали 12,5% и 10,9%, соответственно. Также стоит отметить компанию «Донстрой», на долю объектов которой приходится 10,6%.

«Анализ самых продаваемых новостроек показывает, что в рамках Большой Москвы проекты, расположенные на новых территориях уверенно занимают лидирующие позиции по востребованности у покупателей, — комментирует генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина. — Этому способствует улучшение транспортной доступности и инфраструктуры присоединенных территорий, большой выбор интересных современных проектов, а также привлекательный бюджет покупки. Среди новостроек в старых границах Москвы лидерами по востребованности у покупателей являются проекты комфорт-класса, а также проекты бизнес-сегмента с привлекательным бюджетом в пределах 14 млн руб. Можно сказать, что популярность проекта на рынке — еще один дополнительный критерий при выборе квартиры в новостройке, как и надежность застройщика, качество планировочных решений, транспортная доступность, и т. д.».

Максимальной популярностью у коренных москвичей, которые интересуются приобретением нового жилья, пользуется локация у станций метро «Сокол» и «Аэропорт». Об этом говорится в предоставленных «СГ» материалах аналитиков сервиса подбора новостроек «Синица».

В компании отмечают, что в этой локации реализуется две новостройки, средняя стоимость кв. метра в них составляет 326,8 тыс. рублей. 89% первичного предложения в локации представлено апартаментами.

Второе место по популярности занимает район Раменки, где представлено 17 жилых комплексов. Средняя стоимость «квадрата» в местных новостройках бизнес-класса составляет 310,6 тыс. рублей, премиум-класса — 764,8 тыс. рублей.

Третья строчка рейтинга досталась локации, условно объединяющей районы Академический и Черемушки, где на реализации находится пять новостроек. Средняя стоимость кв. метра в ЖК комфорт-класса в локации составляет 210 тыс. рублей, бизнес-класса — 311,1 тыс. рублей.

Четвертое место досталось району Хорошево-Мневники, где ведется активное строительство. В локации реализуется 14 новостроек, средняя стоимость метра в ЖК комфорт-класса составляет 179,2 тыс. рублей, бизнес-класса — 248,2 тыс. рублей.

Пятое место заняла локация, объединяющая районы Останкинский и Алексеевский. Здесь, по информации сервиса, продается три первичных ЖК, средняя стоимость кв. метра бизнес-класса составляет 326,9 тыс. рублей, премиум-класса — 337,5 тыс. рублей.

По информации компании, коренные москвичи не склонны менять место проживания — 65% из них стремятся выбрать новую квартиру в прежнем районе.

Ранее аналитики Knight Frank выявили любимый район состоятельных москвичей. По данным компании, в третьем квартале 2020 года каждая четвертая сделка с высокобюджетной недвижимостью была заключена в Пресненском районе.

В жилом комплексе бизнес-класса «Манифест», который строится на условиях проектного финансирования на западе Москвы недалеко от станции метро «Кунцевская», действует программа субсидирования ипотечных ставок при покупке квартир от банка ДОМ.РФ. Оформить ипотеку в рамках специальной программы можно по ставке от 2,9%.

Получить льготную ипотечную ставку можно при соблюдении ряда условий: минимальный первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, срок кредитования — от 3 до 30 лет, сумма кредита не должна превышать 30 млн рублей.

Приобрести квартиру в ЖК «Манифест» на выгодных условиях можно с помощью нового бесплатного сервиса покупки жилья «СИНИЦА», выступающим эксклюзивным продавцом квартир в данном проекте.

«На рынке совсем немного предложений, где ипотечная ставка не превышает 3% и действует в течение всего срока строительства объекта. После ввода комплекса в эксплуатацию вступят в силу условия по продукту «Новостройка» со ставкой от 7,6%. Это позволит покупателям жилья не только сэкономить на процентах, но и, возможно, рассмотреть чуть более просторные варианты жилья, — комментирует Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица», выступающего эксклюзивным брокером жилого комплекса «Манифест». — Кроме того, при покупке двух объектов недвижимости — квартир или коммерческих помещений — действует скидка 3%. Стоимость квартир в комплексе стартует от 10,4 млн рублей».

22 октября на совещании кабмина Президент РФ Владимир Путин предложил продлить действие льготной ипотеки до июля 2021 года. Соответствующие поправки сейчас готовятся. Мы спросили рынок недвижимости о том, чего они ждут в ближайшие месяцы, а также, что будет со спросом и ценами после окончания программы с субсидируемой ставкой 6,5% годовых.

«Весь год мы наблюдали рост цен предложения, по предварительным данным, в начале ноября цены в старых границах Москвы поднялись до уровня 240 тыс. руб. за кв. м, т.е. с начала года прирост составил более 12%. Мы ожидаем, что замедление спроса, вызовет также и замедление роста цен, поэтому итоговая годовая прибавка останется на текущем уровне», — прогнозирует Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».

«Если ситуация в экономике нормализуется к лету 2021 года, а ставки по кредитам не вырастут, то даже после окончания программы стимулирования спрос не снизится, как это было в 2017 году», — считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).

«Продление ипотеки сохранит нынешний уровень ценовой динамики. Здесь все просто: доступная ипотека повышает спрос, а растущий покупательский интерес ведет к росту цен. Также не стоит забывать, что в Москве был определенный провал по выводу новых очередей, поэтому на рынке сейчас наблюдается дефицит студий и 1-комнатных квартир», — рассказывает Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея».

«В целом, продление программы ипотечного кредитования позволит избежать резкого падения спроса после ажиотажного периода. Далее, по нашим прогнозам, в первом полугодии 2021 г. снижение интереса покупателей к новостройкам составит от 30% до 50% от рекордных показателей III-IV кв. 2020 г. Но это будет не кризисное явление, а, скорее, естественный отток активной волны августа-сентября», — отмечает Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development.

«Мы прогнозируем стабильную активность на первичном рынке Москвы и области как минимум до 1 июля 2021 года, предпосылок для снижения доли ипотечных сделок нет. Об этом говорит ряд факторов — продление субсидирования ипотеки, рост цен на новостройки, ослабление рубля, снижение ставок по депозитам. Что касается второго полугодия 2021 года, то все будет зависеть от новых условий господдержки строительной отрасли (нацпроект «Жилье и городская среда»), общей экономической обстановки в стране и в мире, уровня доходов населения, последствий пандемии», — дополняет коллегу Наталья Ермакова, коммерческий директор homecity.

«Повышение минимальной возможной ставки на 1-2% не скажется на востребованности ипотечных кредитов кардинально. Базовые ипотечные предложения банков сегодня близки к субсидированным, начинаются от 7,6%. Драйвером же продаж на фоне снижающегося объема предложения останется глобальная неудовлетворенность людей условиями жизни: около 70% населения живет в объектах старого фонда, не отвечающего критериям современного комфортного жилья» -— резюмирует Алена Анцышкина, директор по развитию партнерских программ Группы «Самолет».

Сегодня на рынке недвижимости можно найти жилье на любой вкус и кошелек. Но квадратные метры стоит покупать с прицелом на будущее, ведь никто не знает, как повернется жизнь. Domofond.ru спросил у экспертов отрасли, что выгоднее в долгосрочной перспективе — новостройка в Подмосковье или вторичное жилье в Москве. И вот какие ответы мы получили.

Расположение

Новостройка в Подмосковье и вторичное жилье в Москве — совершенно разные предложения, аудитория которых кардинально отличается. Однако найти усредненные критерии можно. Так, одним из главных плюсов жизни в столице является локация. Большинство офисных сотрудников по-прежнему работает в центре Москвы или предполагает туда вернуться после вынужденной «удаленки», а квартира в Подмосковье существенно ограничивает их карьерные перспективы.

«Нужно либо ежедневно совершать длительные поездки, либо работать в своей локации. Но при выборе последнего варианта зарплата наверняка будет ниже. Если учитывать этот фактор, проживание в области становится уже менее выгодным», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Однако не всех людей пугает протяженность маршрута «дом-работа». А квартира в Подмосковье стоит, как правило, существенно ниже аналогичного лота недалеко от центра Москвы (подробнее об этом — далее). Поэтому при выборе жилья в области необходимо обращать внимание на транспортную доступность: есть или будет рядом станция метрополитена, как до нее добраться. «В том же Раменском районе сейчас планируется диаметр наземной ветки метро. С его появлением стоимость жилья там резко возрастет, так как существенно улучшится инфраструктура», — отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Деньги

Сегодня больший процент сделок купли-продажи на рынке российской недвижимости происходит с использованием средств ипотечного кредита. И чтобы понять, насколько может быть выгодным каждый из обсуждаемых в данном материале вариантов, профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г. В. Плеханова Надежда Седова предложила рассмотреть ситуацию на конкретном примере.

Дано: покупатель рассчитывает приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в Мытищах за 7,5 млн (54 кв. м) или однокомнатную квартиру в Москве (35 кв. м) у метро «Преображенская площадь» (это «срединный пояс» столицы, граничащий с престижными «Сокольниками» — прим. ред.).

Первоначальный взнос по ипотеке составляет 1,5 млн (20%). При приобретении новостройки у застройщика (с высокой степенью готовности и вводом в эксплуатацию в течение полугода) на 20 лет ежемесячный взнос составит 42 640 руб. (под 5,9% с учетом государственной льготной программы). Переплата за этот период будет равна 4,2 млн руб.

При приобретении вторичного жилья в Москве ежемесячный взнос составит 50 186 руб. (под 8% годовых). Переплата за тот же срок — 6,05 млн руб.

«При этом сдавать двухкомнатную квартиру в Мытищах и однокомнатную квартиру в Москве можно примерно за 30–35 тыс. руб. Арендная ставка будет приблизительно одинаковой при условии, что ЖК в области обладает всей необходимой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благодаря чему квартира будет привлекательна для нанимателей. Получается, что покупка подмосковной новостройки более выгодна, так как переплата по процентам ниже на 1,8 млн руб.», — подводит итог Надежда Седова.

Вместе с тем нужно принимать в расчет и стоимость услуг ЖКХ. Как отмечает Надежда Седова, в области ценник выше, чем в Москве: за однокомнатную квартиру в столице придется платить около 6 тыс. руб. (без электроэнергии). За «двушку» в Подмосковье — около 8,5 тыс. руб. (без электроэнергии).

Рост стоимости

При покупке квартиры будет дальновидным проследить и ее дальнейший рост в цене, даже если на сегодняшний день планов по продаже приобретаемого объекта в обозримом будущем нет.

«В случае приобретения квартиры в новостройке МО на начальной стадии строительства к моменту ввода в эксплуатацию можно ожидать прироста стоимости на уровне 15% или выше. Цена на такие лоты обычно растет с каждым построенным этажом. Стоимость «вторички» в Москве растет в среднем на 4–4,5% в год. Получается, что за 1,5–2 года, необходимых на то, чтобы возвести новостройку, вторичное жилье в Москве может вырасти в цене на 6–9%», — приводит цифры генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Необходимые траты

Вне зависимости от места расположения объекта покупателю квартиры нужно четко определиться со своими возможностями и потребностями. Многие строящиеся ЖК привлекают выгодной ценой, однако проблема заключается в том, что сразу в них не заехать.

«Когда квартира приобретается в строящейся новостройке, тем более в ипотеку, на дольщика ложится двойная нагрузка. В течение нескольких лет (как правило, двух) он вынужден и погашать кредит, и выплачивать арендную плату за то жилье, где проживает в ожидании новоселья в своей новой квартире», — комментирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Кроме того, многие новостройки сдаются с черновой или предчистовой отделкой. Это значит, что до того, как там смогут жить люди, нужно будет сделать ремонт. А это дополнительные траты. Также новые дома имеют свойство усаживаться в течение первых нескольких лет эксплуатации объекта, что может привести к появлению на стенах трещин. Тогда ремонт придется освежать.

Вторичное жилье в этом плане может быть более выгодным, поскольку затраты на косметический ремонт обычно ниже, а работы по нему проходят быстрее. Так что в такую квартиру можно практически сразу въехать или начать сдавать ее внаем.

Семейные обстоятельства

Помимо финансовой стороны вопроса, во внимание следует принимать и перспективы семейного роста. Даже если сейчас вы не планируете вступать в брак или обзаводиться потомством, не факт, что эти события не случаться с вами в будущем. Поэтому будет правильным подбирать квартиру «на вырост»: как увеличенной площади, так и в ЖК с развитой социальной инфраструктурой (наличием поблизости детских садов, школ).

«Если вопрос экономии не стоит и вы готовы потратить какую-то конкретную сумму, нужно понимать следующее. За одни и те же деньги вы можете приобрести либо «двушку» в Москве, либо четырехкомнатную квартиру в новостройке в Подмосковье, причем в ближайшем, где в шаговой доступности есть/будет метро», — рассказывает генеральный директор строительно-инвестиционной компании «САС» Николай Поздняков.

Что же касается вопроса о наличии детских садов и школ в шаговой доступности, Москва в этом плане более привлекательна. Не каждая новостройка в Подмосковье может похвастаться близким соседством с этими объектами или их наличием на своей территории. И даже если в проекте запланировано строительство социальной инфраструктуры, чтобы ей воспользоваться, придется подождать определенное количество времени.

Какой вариант выбрать — новостройку в Подмосковье или вторичное жилье в Москве, — каждый решает для себя сам. Впрочем, перед покупкой любой квартиры эксперты рекомендуют тщательно все обдумать, рассмотреть все возможные варианты и не гнаться за призрачной выгодой: кому-то может показаться, что сейчас самое время покупать жилье в домах, включенное в программу «Реновации». Но когда будет снос каждого конкретного объекта — сказать сложно. Так что реализация перехода «из старого жилищного фонда в новый» может затянуться.

Текст подготовила Мария Гуреева

В жилом комплексе бизнес-класса «Манифест», который строится на условиях проектного финансирования на западе Москвы недалеко от станции метро «Кунцевская», завершены монолитные работы, сообщает сервис «Синица», выступающий эксклюзивным брокером ЖК «Манифест».

В частности, в двух корпусах жилого комплекса полностью возведены монолитные каркасы, завершены работы по обустройству кровли. При строительстве использовался высокопрочный бетон марки B25, который благодаря превосходным показателям водонепроницаемости и морозоустойчивости часто применяется при возведении тяжелых промышленных конструкций. Кроме того, на 95% завершена кладка наружных стен корпусов, на финальной стадии находятся работы по остеклению — уже установлены окна и балконные внутренние блоки в квартирах, сейчас производится установка алюминиевых витражных конструкций на балконах и в местах общего пользования.

Сейчас строительные бригады приступили к монтажу индивидуального теплового пункта, внутренних инженерных систем здания и лифтового оборудования. Кроме того, уже заключены договоры на монтаж фасадной системы зданий, в ближайшее время подрядчик приступит к монтажу навесного вентилируемого фасада.

«Высокая степень строительной готовности жилого комплекса всегда положительно сказывается на спросе. Покупатели жилья в высоком сегменте традиционно предпочитают совершать сделки, когда проект выходит на финальную стадию. Это позволяет минимизировать риски и убедиться в качестве строительства», — отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».

Строительство ведется в соответствии с графиком производства работ. Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2021 года.

Сервис подбирает варианты, консультирует и проводит встречи между собственником и клиентом. Через «Синицу» можно подобрать квартиру в более чем 200 жилых комплексах от ведущих застройщиков столичного региона.

Купить новостройку без риелторов теперь можно с помощью «Синицы». Московская компания бесплатно подбирает квартиры для клиентов, консультирует, организует встречи, показы с участием собственника и даже узнаёт ипотечные ставки для покупателя. В каждом случае участвует персональный консультант: нужно написать на официальном сайте желаемый срок сдачи квартир, вид отделки, стоимость, класс жилья — и через 15 минут позвонит агент с первой подборкой объектов. Помогут даже с планировкой и ипотечными программами от банков.

Сервис «Синица» — эксклюзивный брокер жилого комплекса «Манифест». Генеральный директор проекта — Наталья Шаталина. Под её руководством сервис сотрудничает с 18 компаниями. Это крупные застройщики: Vesper, А101, «Брусника», «Группа ЛСР», ГК «Основа», Barkli, Capital Group, Coldy, INGRAD, Level, MR Group, RDI, Tekta Group, 3-RED, ГК «Пионер», «Группа «Эталон», «МИЦ Девелопмент», «Самолёт Девелопмент» и ФСК.

Комплекс «Манифест» сейчас строится, а будет сдан в апреле — июне 2021 года. Это объект класса «бизнес» в Москве с двумя корпусами по 8 и 15 этажей. Расположен он на улице Красных зорь, вл. 33А, рядом с выездом на Рублёвское и Можайское шоссе. Вся площадь комплекса — 14,1 тысячи кв. м со студиями, двух-, трёх- и даже четырёхкомнатными квартирами. Всего их 143, с белой отделкой или же с голыми стенами. Предусмотрен широкий подземный паркинг на 103 машины.

Строительством занимается компания ООО «Специализированный застройщик «Красные зори», а проектом руководит группа компаний «А101». С ними в роли финансового партнёра сотрудничает АО «ДОМ.РФ».

ГК «Пионер» получил разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди ЖК «LIFE-Кутузовский» на западе столицы. Проект завершен.

Всего в ЖК 10 домов высотой до 23 этажей. Первые пять новостроек сдали в начале 2020 года, сейчас ввели в эксплуатацию еще пять корпусов. Дома получили адрес: улица Гжатская, 5, корпуса 6, 7, 8, 9 и 10.

В локации, где теперь стоит жилой комплекс, ранее располагалась промзона «Очаково». Дома возводились в рамках комплексного развития территории и обладают собственной инфраструктурой: магазинами и детским садом на 150 воспитанников.

Метро в пешей доступности нет. До ближайшей станции «Кунцевская» можно доехать за 6-10 минут. Однако сейчас неподалеку от ЖК — примерно в 15-17 минутах ходьбы — строится станция «Давыдково». Ее планируют открыть в 2021 году.

По данным девелопера в продаже осталось 165 квартир. Цены начинаются от 15,9 млн рублей, а площади от 47 кв. метров.

Ближайшим конкурентом ЖК «LIFE-Кутузовский» является ЖК «КутузовGRAD II». В проекте шесть 28-этажных корпусов, первые два планируют ввести в эксплуатацию в середине 2021 года. Стоимость жилья начинается от 7,9 млн рублей за самую маленькую однокомнатную квартиру площадью 23 кв. метра.

Еще одним строящимся соседом можно назвать ЖК «Манифест». Это два корпуса от 8 до 15 этажей. Сдать новостройки обещают во втором квартале 2021 года. Минимальная стоимость жилья — 5,8 млн рублей. За эту сумму можно приобрести студию в 20 кв. метров.